中国指数研究院:2017中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究(附报告)

中国指数研究院发布《2017年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》,对全国297个地级以上城市房地产投资吸引力进行排位。

研究结果显示,2017年,上海、北京、深圳投资吸引力仍保持全国前三位,经济基本面较好的二线及受核心城市辐射的三四线城市排名靠前。从城市层级来看,1线城市排名领先,上海、北京、深圳投资吸引力仍保持全国前三位,广州排名第5;1.5线城市中天津首次排名进入前4,杭州、南京、成都、武汉、重庆等核心城市经济基础强、人口流入多、市场需求旺盛,排名均位列前10;2线城市中,郑州、厦门、合肥领衔排名,分列12、13、16位,长春、哈尔滨、大连则继续延续上年的态势,排名靠后;2.5线城市中,东莞、佛山保持全国前20名,中山排名提升明显,至23名;三四线城市中,珠海、汕头、镇江、保定等城市具备承接核心城市产业、人口及置业需求外溢的区位优势,排名靠前。

从区域分布来看,东部沿海及长三角、珠三角、京津冀城市群城市投资吸引力保持领先优势。长三角的经济水平领先,城市的现有产业基础、创新实力、对优秀人才的吸引力均较强,整体投资吸引力仍保持领先地位,其中上海、杭州、南京名列前十;珠三角依托毗邻港澳的沿海区位优势,开放水平不断提升,深圳、广州保持全国领先水平,周边的东莞、佛山等在核心城市带动下,开发投资潜力居前;京津冀的北京、天津分别位列第2、4位,廊坊、保定在京津冀一体化和雄安新区的规划利好推动下,城市房地产开发投资吸引力也显著上升。

一二线城市经济总量及增速均保持领先优势。从经济总量来看,一线城市经济规模保持绝对领先优势,四个一线城市GDP 均值达2 万亿以上,平均增速7.7%,高于全国平均增速1 个百分点,其中深圳GDP 增速为9%,领衔一线城市,广州为8.2%,上海、北京分别为6.8%、6.7%,与全国平均水平持平;1.5 线城市GDP 均值为1.4 万亿,平均增速为8.6%,居于各线城市首位,其中,重庆、杭州作为区域产业升级的代表,重庆汽车、笔记本制造业领先,杭州新葡京娱乐网新经济快速发展,分别保持10.7%、9.5%的高增长;2 线城市GDP 均值为6000 亿元,增速达7.6%,其中,合肥以工业立市,依靠投资驱动经济快速增长,实现9.8%的高增长;2.5 线城市平均增速7.9%,其中南昌、南通增速领先;部分三四线城市人口净流出、产业结构相对落后、经济发展动力不足,GDP 总量小且增长乏力。

天津、北京、重庆、上海和深圳是2010-2015年全国人口流入最多的城市。城市的吸引力归根结底还是体现在人口的集聚力上,人口的持续流入是城市经济快速发展和住房需求保持旺盛的重要保障。2010-2015年年均常住人口增量数据显示,天津以年均增长50万人排名全国第一,北、上、深和重庆年均人口增量也在20万以上,其中,重庆常住人口由2001-2010年年均增长3.6万上升至近五年年均增长26.4万,即使只看主城9区,近五年人口年均增量也达到17.8万,这也在一定程度上反映出产业转移引导中西部人口出现回流现象。

郑州、武汉、成都等中西部核心城市人口增长迅速。西部核心城市的交通枢纽地位不断增强,同时也是未来东部产业转移的首选地,五年间年均人口增长分别为19万、16万和12万,未来一段时间内,此类城市仍将处于规模扩张阶段,人口也将保持流入状态,我们长期看好中西部核心省会城市的人口竞争力。而石家庄作为京津冀城市群的重要节点城市、冀中南地区的核心,对周边城市具有极强吸引力,五年年均增长10.8万人。

而杭州、南京等东部沿海发达城市人口增长正经历由数量扩张型向质量增长型转变,对高品质产品和服务的需求正在全面扩张。随着产业结构升级以及用工成本的上升,东部产业向中西部转移的动能正在不断增强,东部发达城市过去劳动密集型产业正在逐渐转出,人口增量放缓属于意料之中。随着高新技术产业的比重逐步增大,东部城市人口增长模式正经历由数量扩张转向质量提升的阶段,更多高知人群的聚集将带来更高的消费能力,也势必带动城市消费需求升级。

 

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